Grundbesitzer haften für Schäden durch beauftragte Handwerker

Mit BGH-Urteil vom 09.02.2018 steht fest, dass Grundstückseigentümer, die Reparaturarbeiten von Handwerkern am Haus vornehmen lassen, haften, wenn diese Schäden beim Nachbarn verursachen. Im vorliegenden Fall war nach Dachdeckerarbeiten das Haus abgebrannt. Durch ein Glutnest wurde das Nachbargrundstück beschädigt.

Der Handwerker verfügte über keine ausreichende Versicherung und geriet in Insolvenz. Dem Nachbar blieb keine Möglichkeit die Beeinträchtigung durch eine Unterlassungsklage unterbinden zu lassen. Daraus ergab sich der Weg zum nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch, analog § 906 II 2 BGB, ohne dass dafür ein Verschulden erforderlich wäre.


Mit der Schadensregulierung war der Ausgleichsanspruch auf den Gebäudeversicherer des Nachbarn übergegangen. Daraus ergab sich der Anlass für diesen Rechtsstreit.

Wann muss der Nachbar haften?

Gehaftet wird für übergreifendes Feuer, Rauch, Baustaub, Ruß, Löschwasser sowie Laub von Bäumen, die wegen Fristablauf nachbarschaftsrechtlich nicht mehr beseitigt werden müssen.


Grundsätzlich besteht keine gesetzliche Versicherungspflicht bei Haus- und Wohneigentum. Auch Handwerker sind nicht zum Abschluss einer Versicherung verpflichtet. Beauftragt jemand Handwerker, kann er sie nach ihrer Betriebshaftpflicht und darin eventuell enthaltenen Deckungslücken fragen. Auf der sicheren Seite ist der Eigentümer, wenn er eine Grundstückshaftpflicht abschließt, die die Lücken der Betriebshaftpflicht ausgleicht.

Quasi-Gefährdungshaftung

Eine Gefährdungshaftung ganz ohne Verschulden, wie zum Beispiel bei einem Kfz- oder Tierhalter, gibt es bei Grundstücken und Gebäuden nicht.
Mit dem Urteil haftet nun auch der Auftraggeber des Handwerkers aus seiner „Quasi-Gefährdungshaftung“ für Schäden im nachbarrechtlichen Verhältnis per Ausgleichsanspruch auch ganz ohne Verschulden. Wirklich überraschend ist das BGH-Urteil jedoch nicht, das der nachbarschaftsrechtliche Ausgleichsanspruch bereits beim Brandschaden aufgrund defekter Elektroleitungen sowie bei einem Wasserschaden infolge eines Rohrleitungsbruches so entschieden worden war. 

Im vorliegenden Fall wurde auch die Ehefrau des Eigentümers in die Haftung genommen. Grund dafür: Sie bestimmte die Nutzungsart des Grundstückes mit. Somit sollten auch Mieter, Pächter, Wohnrechtsinhaber etc. ihren eigenen Versicherungsschutz planen, bevor ein von ihnen beauftragter Handwerker mit der Arbeit beginnt.

Urteil vom: 
2. September 2018
Aktenzeichen: 
BGH Az. V ZR 311/16

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